保利英伦漂流记

原标题：世说 | 保利英伦漂流记

　　也许是巧合，保利在英国伦敦的买卖动作，都是在春节前后出现。

　　四年前春节时分，保利在伦敦购入一宗办公物业；四年后的春节前，传出了保利欲将该物业出售的消息。

　　1月19日，有消息人士透露，保利地产正考虑出售伦敦一栋价值约1.95亿美元(约合13.37亿元人民币)的办公楼。据介绍，保利地产方面已邀请几家经纪人就售楼授权书进行竞争。

　　观点地产新媒体获悉，该物业为伦敦金融城的总部大楼5 Fleet Place，主力租户为英国律所Charles Russell Speechlys.2016年初，保利地产以1.45亿英镑(当时约合12.6亿元人民币)买下这座写字楼。

　　这也是保利在英国的第一笔投资。

　　该消息人士表示，保利地产方面回应，旗下英国公司正在开展对该栋楼的可行性研究，目前还没有就下一步如何推进做出决定。

　　是项目已经拥有了可观的溢价？还是海外资产架构调整的需要？为何会选择在这个时候出售项目？局外人难以看清保利的真实动因，观点地产新媒体就此向伦敦业内人士等进行了询问，但截至发稿前并未得到准确答复。

　　追根溯源，2016年刚刚启动海外战略的保利地产在完成澳洲投资布局后，目光迅速转到了位于地球另一边的英国。

　　保利当时看中的是位于伦敦中城Midtown的一栋写字楼，该项目拥有临近传统伦敦高端区域西区和伦敦金融城的区位优势。或许是对于未来租金收益和投资回报率的看好，保利地产以投标方式，果断拿下了该项目100%权益。

　　值得一提的是，这栋建成于2008年的写字楼在被保利地产买下时，出租率已经达到了100%。

　　保利将海外投资第二站选在英国伦敦，其实并不难理解。身为央企的保利往往会在选择标的物时自带“谨慎”属性，投资物业市场颇为成熟的伦敦无疑会成为首批选项。

　　优先选择收购持有性资产的增值经营模式，也为保利的风险把控加上一道“保险”。进入伦敦市场两年后，保利才决定进一步深入，开始布局住宅开发业务。

　　2018年2月，同样是春节前后。保利地产发布公告称，已经正式完成收购英国伦敦大型开发地块，地块属于Millbrook Park地产项目的其中一部分，占地11.88英亩，约合72亩，位于伦敦北四区Mill Hill，收购价格为7465万英镑(约6.53亿元人民币)。

　　与全盘拿下伦敦金融城写字楼项目不同，保利地产此次是通过合作方式取得Millbrook Park项目地块。

　　整个Millbrook Park地产开发项目共分为14期，保利拿了其中4期，占总开发面积约30%。Millbrook Park项目总共规划新建2240套住房，保利拿下的地块将建设其中706套(包括134套保障房)，并新建1400平方米的商业和零售空间，以及Millbrook广场。

　　先“写字楼”后“住宅”，保利“求稳”的气质表露无疑。事实上，从最开始进入英国市场到后来一系列买卖动作，无不清晰透露出其海外投资策略。

　　据了解，收购伦敦Millbrook Park地块的主体是保利英国子公司，对于首次拿下伦敦住宅项目，保利相关负责人表示，很高兴能拿下英国第一个房地产开发项目：“我们也希望同这个项目其它开发商一起，为该社区建造世界级的项目。”

　　除此之外，该负责人还表示，保利对于伦敦市场有着长期的愿景，公司未来也会在伦敦建立一支强劲的开发团队。

　　两年时间过去，保利对于英国市场的看法并没有发生太大变化，并就本次写字楼项目出售表示，未来保利将继续在英国的长期发展，并通过收购扩大业务。

　　能够确定的一点是，保利这个举动并非是收缩在英国的布局。

　　问题又回到了原点，但依照消息属实的前提去寻找出售原因，或许能够从保利2019年年中业绩报告中看到一丝端倪。

　　据保利2019年上半年房地产项目汇总数据显示，在英国伦敦只有一个项目，即保利在2018年初拿下的伦敦保利磨山公园项目。

　　从汇总表中得知，该项目截至2019年上半年仍未开工，同时也无累计竣工面积。换而言之，该项目基本上仍处于待开发状态，并未产生任何营收。

　　公告中的另一张图表则列出保利2019年上半年在英国地区实现营业收入约2151.49万元，营业成本约2054.61万元。值得注意的是，保利2019年上半年在英国地区所实现的营收比2018年上半年2781.59万元下降了22.65%，营业成本则上升了21.65%。

　　由于保利在英国的项目不多，该地区营业收入主要贡献来源无疑正是已经在出售中的伦敦金融城写字楼项目。

　　对于奉行谨慎策略的保利而言，优化资产配置或许能够成为出售资产的一个理由。

　　无论如何，尽管已经进入英国四年时间，但对于只在当地拥有一个住宅项目的保利来说，其所描述的伦敦市场“长期愿景”远未落到实处。