| 史上最严的别墅整治风暴正在席卷全国。连日来，陕西、云南、河北、山东、江西等多地别墅整治拆除事件引起广泛关注。 《中国经营报》记者近日走访发现，在山东，济南雪野湖拆除“审批手续齐全违建别墅”引发舆论热议之际，淄博市博山区的一个投资19亿元的PPP(政府和社会资本合作)项目部分在建业态也被认定为违法。 从2015年开始，博山区谋划依托姚家峪旅游度假区优良的生态环境和美丽自然景观打造姚家峪生态养老中心项目，并决定采用PPP模式建设。 记者了解到，该项目曾入选财政部第二批PPP示范项目，还被列为2018年山东省新旧动能转换重大项目库项目、山东省医养结合示范项目，诸多光环在身。但目前，该项目在建合院已经被博山区自然资源局认定为违法建设，被依法查封。 受访业内人士预计，随着保护绿水青山的呼声日益高涨以及政策层面的高压，如今的别墅整治风暴或仅是开始。 别墅整治风暴席卷全国 自两年前秦岭违建别墅被拆除开始，各地的别墅整治风暴已陆续拉开，并在近日成为广受热议话题。 实际上，早在2019年4月3日，住建部发布“史上最严禁墅令”，要求各省市立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作。 同年5月14日，国务院召开全国违建别墅问题清查整治专项行动电视电话会议。记者查询官方公开资料注意到，此后，全国多地开展违建别墅问题清查整治专项行动。 今年4月21日，河北省保定市涞水县野三坡景区管理委员会发布了《关于限期拆除山水醉违建别墅项目的告知书》，告知书称，根据涞水县野三坡景区管理委员会于2020年4月21日做出的涞野管【罚】2020(002)号《行政处罚决定书》的要求，位于涞水县三坡镇下庄村、都衙村的山水醉违建别墅项目将予以拆除。 在江西省武宁县，艺邦山水城别墅项目的26栋别墅被当地多部门认定属于违建，武宁县自然资源局对外通报称，艺邦山水城项目位于重点区域庐山西海国家湿地公园范围内及修河流域河道管理范围内。同时该项目被中央环保督察组纳入问题清单，经省、市专项办等上级部门认定，艺邦山水城项目别墅区属于违规建设，定性为违建别墅项目，纳入该县违建别墅问题整治范围。在山东济南和青岛，为了恢复生态环境拆除别墅项目同样不在少数。 事实上，近些年，随着旅游产业的快速发展，文旅项目“借船出海”，动辄数千亩上万亩的旅游用地成为当地吸引投资的常规手段，与此同时，不少地区出现了以旅游开发之名行房地产开发之实的发展路线，围绕风景名胜区、旅游度假区的别墅项目呈现“星火燎原”之势。 投资19亿元的PPP项目 姚家峪生态养老中心项目即是一个修建在旅游度假区内的“类别墅”项目。 姚家峪地处博山城西5公里处，是原山主峰禹王山东麓的一道峡谷，山谷幽兴蓊郁，植被丰茂，是一个很好的旅游去处。 为了发挥博山区得天独厚的自然资源优势，2015年起，博山区开始谋划姚家峪生态养老中心项目。2015年4月3日，淄博市博山区发展和改革局同意了关于建设博山区姚家峪生态养老中心项目可行性研究报告的批复(博发改投字【2015】5号)，4月27日，该局对该项目的申请报告予以核准(博发改投字【2015】32号)。 根据博山区政府的常务会议纪要，2015年5月25日，该区政府召开第五次常务会议，会议同意姚家峪生态养老中心项目采取PPP模式进行建设，并相继完成了物有所值评价和财政承受能力论证等工作。 经过识别阶段的程序后，淄博泰和房地产开发有限责任公司(以下简称“淄博泰和”)中标该项目。2015年7月，淄博泰和(联合体)与区民政局签署特许经营协议，联合体成员还有上海道联投资有限公司、中国建筑第二工程局有限公司。紧接着，SPV公司(特殊目的公司)——山东凯富瑞生态颐养有限公司(以下简称“山东凯富瑞”)注册成立，负责养老项目具体的融资、建设、运营，经营范围是老年人养护服务，养老产业，养老设施开发、建设等。 天眼查信息显示，目前，中国建筑第二工程局有限公司已经退出，山东凯富瑞的股东分别是国开发展基金有限公司、淄博泰和房地产开发有限责任公司、淄博市博山区公有资产经营有限公司、上海道联投资有限公司，持股比例分别是63.35%、18.69%、14.66%、3.30%。 相关文件显示，该项目总投资192540万元，其中工程费用136431万元，工程建设其他费用33810万元(包含土地费用17200)，基本预备费用8512万元，建设期利息13787万元。项目启动资金42540万元，占总投资的22.09%，由区政府授权博山区公有资产经营公司作为政府出资人出资6236万元，占项目公司股份的14.66%；社会资本方出资36304万元，占项目公司股份的85.34%，以上占总投资的22.09%；剩余150000万元向金融机构申请贷款，占总投资的77.91%。据了解，该项目曾入选财政部第二批PPP示范项目，还被列为2018年山东省新旧动能转换重大项目库项目、山东省医养结合示范项目等，一时风光无两。 削山建“别墅” 姚家峪生态养老中心项目还有一个推广名：万科出品·禹王山居。 2016年11月，万科集团北京区域建造公司新土木建设与山东凯富瑞姚家峪PPP项目举行战略合作签约仪式，希望将万科的管理理念运用到项目中来。 “我们是跟万科合作的关系，规划设计都是万科方面做的，后期的物业也是万科方面提供。”虽然是一个养老项目，但是禹王山居也设置了售楼处，售楼处工作人员向记者介绍，由于该项目属于划拨用地，目前该项目的运营方式还未确定，按照此前的宣传定位，整个项目可能只租不卖。 漫步于建设中的姚家峪颐养小镇，记者看到项目内的商业部分已初见规模，陶琉工坊、书画展览室等已经运营，而古香古色的住宅区尚在建设当中(虽已被查封，依然有铲车等在施工作业)。 官方文件显示，该项目占地约28.668公顷(折合430亩)，总建筑面积605968平方米，其中地上建筑面积482968平方米，地下建筑面积123000平方米，主要建设内容包括社会福利养老中心33800平方米，设计床位750床，养老公寓319760平方米，家庭式养老公寓55300平方米，设计总户数5790套，可满足12000余位老年人休闲养老；配套建设综合服务中心36000平方米，商业中心21848平方米，文体休闲中心11150平方米，温泉养生会馆5110平方米。 据了解，项目分三期建设，建设周期5年。当时计划于2015年4月底前开始办理立项手续，7月底前办理好开工手续、施工图设计及其他前期工作并开工建设，2020年4月底全部竣工验收。 但记者实地走访发现，整个项目依山就势而建，部分地方山体已经被破环，形成了山体悬崖，山顶上面是郁郁葱葱的树木，悬崖下边则是正在建设的项目。按照售楼处的沙盘规划，整个项目已经延伸到了半山腰。 “几年的时间，姚家峪从一个山清水秀的寂静山村，变成了一个永不宁静的商业旅游小镇。”当地人士介绍，姚家峪原本就有着优越的地理位置和极佳的生态环境，成为远近闻名的旅游胜地，但是近几年，姚家峪的山山水水也受到开发商青睐，成了商人们垂涎的宝地，在半山腰出现了许多酒店、别墅。 记者采访了解到，在禹王山居开发建设之前，山东华旅旅游发展股份有限公司在姚家峪建设了桃源小镇项目，该项目产品包含独栋、双拼和联排等多种居住形态。 记者实地采访发现，姚家峪桃源小镇项目也依山而建，部分别墅项目已经建在了半山腰。 天眼查显示，淄博泰和系山东华旅旗下公司，最终的实际控制权掌握在一名叫房利军的自然人股东手中。 被认定违法 在全国别墅整治风暴中，姚家峪生态养老中心也未幸免。 记者近日实地采访发现，姚家峪生态养老中心部分在建合院已经被博山区自然资源局贴上了封条。 博山区自然资源局的告示显示，山东凯富瑞生态颐养有限公司违法建设养老中心用房，依据《中华人民共和国土地管理法》及博山区自然资源局博自然资罚字【2019】第6636号《违法案件行政处罚决定书》的要求，其新建的建筑物和其他设施由博山区自然资源局于2019年11月19日依法没收。 但在一年前，博山区自然资源局、淄博市环境保护局博山分局等部门在接受记者采访时表示，该项目各项手续齐全，符合当地规划。环保部门还提供了书面的环评审批文件。 博山区政府官网显示，2017年12月，经淄博市政府批准，博山区国土资源分局为博山姚家峪生态养老中心(一期)划拨土地约1.8公顷，土地成交价格295.59万元，2018年4月，又为该项目划拨土地约1.93公顷，成交价格251.09万元，上述两宗土地的使用权人均为山东凯富瑞生态颐养有限公司，土地用途均为医卫慈善用地。 此前，博山区自然资源局相关负责人向记者介绍，除了划拨的土地外，该项目还有一部分土地为出让的形式获得，其中划拨的土地未超过70亩。 博山区财政局和民政局联合发布的文件也显示项目前期规划、土地、环评、可研等手续已充分征求相关部门意见，均符合用地、规划、环评、建设相关政策要求。 此外，记者了解到，2015年10月29日，淄博市国土资源局博山分局(现为博山区自然资源局)对该项目的建设用地出具的预审意见显示，该项目用地符合博山区土地利用总体规划，符合国家的供地政策，容积率等控制指标符合国家和省规定的用地标准。 为何一个光环环绕的PPP项目现如今被认定为违法？在外界看来，这与全国范围内的别墅整治风暴不无关系。 此外，官方文件显示，该项目建设地点位于博山姚家峪生态旅游度假区内。1985年，博山风景名胜区被山东省政府命名为首批省级风景名胜区，2002年5月被国务院审定为国家重点风景名胜区，在2015年国家级风景名胜区执法检查中被列为濒危景区，后经过一系列的整改措施，才被移出濒危名单，纳入常态化监管。但记者尚无法证实，该项目是否在博山风景名胜区内。 业内人士表示，无论是养老项目还是别墅项目，将自然资源“圈地而建”，违背了自然环境的“公共属性”，同时对当地的生态是极具破坏性的。 记者多次联系博山区自然资源局方面和项目开发企业询问该项目的情况，但均未获得回应。 （文章来源：中国经营报） |
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