楼宇经济成为青岛“垂直印钞机”

原标题：楼宇经济成为青岛“垂直印钞机”■青岛财经日报/青岛财经网记者 辛小丽

　　如果将城市比作一条流动的长河，那么，鳞次栉比的楼宇聚集区则是河流中的枢纽之地；如果将城市比作一部鸿篇巨著，那么，巍峨挺拔的楼宇聚集区就是这部巨著的封面，城市的格局、气度与抱负都映射在这个封面上。日前，青岛国信集团举行通报会透露，海天中心5A甲级写字楼已启动全面招租，将于2021年二季度交付。海天中心将为青岛城市封面再添靓丽一笔。

　　2021年二季度交付

　　据了解，海天中心5A甲级写字楼，作为约49万平方米超高层综合体里的重要组成部分，与海天公馆、五星级海天大酒店、五星级瑞吉酒店、云上艺术中心、城市观光厅、云端钻石CLUB、海天MALL等七大业态，共筑浮山湾畔垂直生态城市，将以世界级绿色建筑理念，重新定义青岛办公新标准。

　　据青岛国信海天中心建设有限公司董事长尹健介绍，海天中心的设计理念、功能定位、施工工艺都是最顶级的。以幕墙施工为例，既要延续海天文化的传承，又要与青岛这座城市的风格相融合，“海之韵”的设计理念应运而生。海浪形的造型设计使得大楼的每个幕墙单元形状都无法统一，鳞片状的幕墙排布形式也给幕墙的安装带来了不小的难度。海天中心的幕墙使用的是高透超白玻璃，四玻两空一夹胶，是国内比较领先的玻璃配置。为了达到绿建三星的标准，主塔楼采用双中空玻璃的设计方案，这种幕墙十分节能环保，是国内顶级水平，其K值系数(传热系数)能达到1.7，国内普通的建筑幕墙K值一般在2.0左右。防强风是超高层建筑不可避免的话题，青岛海边多风，为了尽量消除风对项目的影响，海天中心在T2塔楼顶部设置了被动型调谐液态阻尼器，这是世界上首个非规则水箱的液态阻尼器，通过水箱内波浪的往复运动产生惯性力，达到吸能减振目的，即使在较大风振条件下，依然能有效保障大楼的安全和稳固，满足未来入住者对舒适度的最高要求。

　　记者在工作人员的引领下来到海天中心T2塔楼，工作人员告诉记者，T2塔楼高度369米，共82层，是青岛天际线的制高点。其中7-55层是超5A 甲级写字楼，也是青岛第一座获得LEED金级与绿建三星双认证的绿色建筑写字楼。写字楼部分总建筑面积11.56万平方米，单层面积约2600平方米，主力户型300-800平方米，层高4.3-4.4米，净高2.8米。月租金大约在210元/平方米，物业费为30元/平方米/月。项目配有24部客用电梯，其中包含4部青岛目前唯一的超级双轿厢电梯，可一次承载42人，速度达6米/秒，极大缩短了候梯时间。写字楼还将在7层、21层、33层设有5米层高的专属金融交易楼层，可满足金融类企业高效、安全的特殊需求。写字楼为精装交付，顶部一体化定制栅格可随意分区，使空间更加整洁美观；架空地板高15厘米，科学防潮，方便企业布线，更改线路；单元式超白LOW-E玻璃幕墙，92%的透光率，环保透光、隔热降噪，还特别配备了通风器设计，保证自然送风与新风系统相互配合，自由切换。办公区采用了目前最先进的VAV空调系统与四管制风机盘管，保证过渡季节的制冷制热，通过VAV-BOX空调送风，温度可根据室内的实际冷热负荷自动变频调节；配有PM2.5三重过滤系统，有效除霾保证空气清洁，为企业提供健康舒适的有氧办公环境。海天中心将为入驻企业提供“租户优享计划”，为企业搭建楼宇社群运营体系，建立协同合作的未来办公场景，包括融资咨询、法律援助、会议服务、住宿接待、员工餐厅、商务生活等多个领域。在未来，海天中心将完成BOMA认证，打造国际化标准楼宇，是世界500强等企业入驻的最佳选择。

　　为市南楼宇经济注入活力

　　对于海天中心的标志性意义和地位，世界高层建筑与都市人居学会副理事长杜鹏博士这样评价：“海天中心的设计、建设技术全球领先，其规划、设计、建设均按照全球最高标准进行，不仅重新刷新了城市高度的定义，还对城市生活注入新的诠释，为市民及全球游客提供了一个全新的活动空间，繁荣了楼宇经济，为青岛经济的腾飞提供了引擎。”

　　据了解，楼宇经济正在成为城市中心城区经济发展的亮点，它以城市中心城区为基点，在集约的空间内汇聚人才流、资金流和信息流，创造持续的就业与税收，产生明显的财富效应，是城市的“垂直印钞机”。青岛的楼宇经济聚集区主要在三大核心区域，分别是市南核心商务区、市北CBD和崂山金融商务区。

　　崂山金融商务区作为青岛楼宇经济聚集区新贵，近年发展迅猛，记者从崂山区楼宇经济发展中心获悉，2020年前三季度，崂山区新增盛和大厦、财经中心、金岭广场、杰正财富中心、光大理财大厦5座税收“亿元楼”，“亿元楼”累计达25座，提前完成全年任务。目前，崂山区已聚集楼宇100余座，总建筑面积约700万平方米，入驻率达81%，高于青岛市平均水平。

　　市北区政府将CBD楼宇经济发展作为高质量发展的主战场，以航运贸易、生物科技、新经济产业为主攻目标。截至目前，市北CBD以卓越为中心，辐射二十二世纪、宇恒、万达等周边商务楼宇，集聚了文创、电商、MSN、广告传媒等各类在线新经济企业300余家，成为全市在线新经济企业最为集聚的区域。国际航运中心已入驻山东海运股份有限公司、德玛国际物流总部、中国船级社青岛分社、挪威船级社等40余家重量级单位，楼宇招商率达65%，航运贸易产业集聚效应初步显现。

　　市南核心商务区作为青岛最早发展楼宇经济的区域，拥有全市一半以上的甲级商务楼宇，26座税收“亿元楼”，但受建设年代等多重因素影响，遭遇发展瓶颈，目前闲置率较高。据戴德梁行第三季度青岛写字楼市场报告显示，在月平均租金方面，崂山金融商务区最高，为130.42元/平方米；市南核心商务区月平均租金102.14元/平方米，排在第二位；市北CBD月平均租金为84.45元/平方米。存量方面，市南最多，存量为62.7万平方米；其次是市北，存量为50.8万平方米；崂山存量为31万平方米，排在第三位。空置率方面，崂山空置率最低，最高的是市南。而海天中心的启用，将成为高端商务载体，为市南楼宇经济注入活力，助力市南再出发。

　　高层楼宇是对土地“深加工”

　　深圳，作为青岛对标学习的城市，早在2011年，深圳福田区就以楼宇经济在全国范围内“火”了一把，当时有媒体报道称：1幢楼堪比1座城，深圳福田50幢亿元写字楼缴税高达311.46亿元。如今，楼宇经济已经成为福田经济向高质量发展的重要表现。如果说土地是城市发展的原始资源，那么高层楼宇就是对土地进行“深加工”后的高级资源。在福田，一栋楼一年的税收，差不多相当于内地中等城市一年的总税收。福田作为深圳的中心城区，又是金融集聚区，这种情况并不罕见。作为一种经济形态，福田楼宇经济的形成自有其根源。经过20余年的高速发展，福田原有区位优势和劳动力比较优势逐渐减弱，区域内土地资源紧缺、土地价格攀升。这促使福田经济结构向金融业、现代服务业和都市型工业倾斜，进而突破土地有限、产业空间匮乏等发展瓶颈，促使单栋楼宇形成极大的经济体量。在楼宇经济形成的过程中，政府、企业和楼宇三方已经形成了良性循环，共同促进福田经济向高质量发展。

　　一方面，政府引导企业退劣进优、腾笼换鸟，实现产业升级，再辅以更新城市，为高端产业提供了本地化服务。高端楼宇内集聚起相当数量的低能耗、高产出、集约型的总部经济、现代服务业、生态环保绿色产业以及战略性新兴产业。另一方面，商业楼宇的产权所有方和物业管理方为保持楼宇空间的良好生态，对租户的资质实行越来越严格的审查。随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布，大量优质企业正在涌入福田中心区，部分亿元楼宇业主主动清除不符合楼宇发展定位的企业，腾出空间为优质企业入驻提供保障。

（文章来源：青岛财经日报）