深圳近一半的住房存量是小户型住房。 商品房监管越严格，小产权房就越有吸引力，就像跷跷板的两端一样。
文字| 张光宇
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5月13日，在小产权房集中的深圳市光明区百花社区，小社区周围被11家代表小产权房的中介店包围。 尽管最近监管收紧，这11家商店仍然照常营业。
在百花小区，《财经》记者见到了几群前来看房的租客。 有些房主会委托多个中介机构。 由于看房频繁，中介在看房前要打几次电话才能知道哪一个有钥匙。 销售人员热情地向记者推销某户型。 看房前经过沟通，得知房子不久前已经卖掉了。
长期以来，深圳将小产权房定义为“违章建筑”，禁止交易、禁止中介。 但事实上，销售一直存在。 4月底，央视报道称，一年来深圳部分小产权房价格上涨了50%。 沙井等地区数十套楼盘一个月内已售出，成交火爆。
虽然无法与商品房市场相提并论，但深圳小产权房市场也有很多致富的故事。 龙华区一位小房产经纪人告诉《财经》记者，2019年以来，一名熟客频频通过自己的双手买卖房产，很快就赚了数百万元。 另一位商品房经纪人表示，他的一位前同事去年底离职，去卖小产权房。 “我们每个月卖十几二十台，很快就赚了200万多元，买了一辆保时捷。” 他的老板采购了超过4000万元的货物，并以超过6000万元的价格出售。”
央视报道后，深圳升级小产权房交易监管。 深圳市律师协会转发司法局文件，禁止为出售“违章建筑”提供律师证人。 龙华等区住建局发布通知，禁止中介销售“小产权房”。
一套“组合拳”打出后，深圳小产权房交易会停止吗？
一位小产权房中介表示，虽然最近有一些中介店关门歇业，并张贴转让告示，但其实并不是真的要转让，而是用来掩饰，欺骗他人。
小产权房是一个传统的概念。 在深圳，小产权房是指业主无法取得产权证书或明令禁止出售、抵押的房屋。 其中包括农民自建住房、村委会主办的集体土地上统一建设的住房、机关和国企福利性住房、军队提供土地上的军产房等。
在本轮督查中，深圳市律师协会转发的两份司法局文件分别于2009年和2016年发布。
近十年来，包括中央电视台在内的各类媒体对深圳小产权房进行了多轮报道。 然而，小产权房的交易一直持续至今，其价值也追随了商品房的步伐。 现在，在风口浪尖上，各市场主体可能会暂时停止活动，但这只是暂时的。
《财经》记者在深圳走访时发现，小产权房拥有坚实的消费基础，并且还在不断扩张。
多位受访中介估计，小产权住房容纳了深圳约60%的人口。 根据《深圳市住房建设规划（2016-2020年）》，截至2014年底，深圳市住房存量总量中，原村集体和村民在工业区自建住房及配套宿舍占48% 。
庞大的小产权房存量是交易持续存在的支柱，深圳官方对此有着清醒的认识。 上述规划文件写道：“商品住房占住房存量比重较低，难以满足居民日益增长的购房需求。我市住房供应结构性失衡问题难以彻底解决在短期内。”
近年来，商品住房价格调控、房改、城市更新等宏观政策引导，客观上也使小产权房市场走向成熟。 就像跷跷板的两端一样。 商品房监管越严格，小产权房的吸引力就越大。
商品房监管越严格，小产权房越受欢迎。
光明区一位房产经纪人向《财经》记者展示了一份统一楼房的分房合同。 2013年签订的合同显示，第一名业主购买房屋的价格约为4500元/平方米，约为当年光明区新建商品住宅均价（17000元/平方米）的四分之一。
据中介报价，目前小区同面积二手房售价为16000-18000元/平方米，光明区5月份新建商品房均价约为49000元/平方米。仪表。 性价比约为三分之一。
根据房产中介的报价，目前深圳小产权房均价约为每平方米15000-20000元，相当于深圳新建商品房均价的四分之一到三分之一。
近八年数据显示，深圳小户型住房价格涨幅与商品房价格涨幅基本持平，略高于商品房涨幅。 比例略高主要是由于去年增加所致。
上述光明区经纪人表示：“两三个月前，110万元能买的房子，现在120万元买不到了。” 龙华区的一位中介认为，随着近期的上涨，他手头的房子明年能上涨30%。 在小产权房最集中的沙井地区，部分楼盘价格已超过3万元/平方米。
深圳市龙华区小产权房样板房。摄影/张光宇
购房者的人口结构正在发生变化。 多位接受采访的中介和买家表示，近一年来，越来越多的富商和投资公司进入这个市场，买下整栋楼。 这在过去并不常见。 与此同时，不具备购买商品房资格的外地炒房客也纷纷乘搭财富快车。
小产权房涨价背后的逻辑是什么？ 无产权房为何如此受欢迎？
正因为没有产权，小产权房一直有两个“核心竞争力”。 一是价格便宜，二是交易秘密进行，没有产权交割，因此处于监管盲区，不受限购政策影响。
长期以来，小产权房的主要购买者是买不起商品房，或者没有户籍、没有资格购买商品房的人。
2020年疫情发生后，货币政策宽松，深圳商品住宅价格涨幅全国领先。 7月以来，市政府陆续出台一系列调控政策，提高商品房购买门槛，利好小产权房市场。
首先，2020年7月15日，深圳收紧限购。
以前只要在深圳定居就可以买房。 7月15日之后，还有两项要求：在国内定居满三年、连续缴纳个人所得税和社保36个月以上。
2021年2月8日，深圳出台二手房参考价新政策。 实际效果是增加了购房成本。
深圳市发布的官方参考价一般低于市场价，银行必须按照参考价放贷。 因此，在贷款首付比例不变的情况下，购房者的借贷资金减少，首付压力加大。
国家的一些政策也影响了市场。 2020年最后一天，央行和银保监会联合发布“贷款两个集中”政策，对银行房地产贷款和个人住房贷款比例设定上限。 受此影响，部分银行缩减了购房贷款规模，放慢了放贷步伐。 购房者借钱变得比以前更加困难。
多项政策组合，将原本有资格、有能力购买商品房的客户推向小产权房市场。 受到离婚房新规和首套房、二套房差别化信贷政策打击的投资者和炒房客也纷纷入驻。
这是深圳市相关部门必须正视的难题。 深圳很特别。 近一半的住房存量是小产权房。 在其他城市，上述政策或许能够有效抑制需求，给市场降温。 但在深圳，需求将被挤进另一个灰色市场。 在这个生态系统中，正规商品房交易控制得越严格，小产权房交易就越受欢迎。
深圳市住房和城乡建设局信息平台显示，2021年4月，二手商品房成交量同比下降33.26%，环比下降28.16%。 上述商业地产经纪人表示，以前他的店每月有10-15笔成交，但近两个月成交量不足5笔。 这种情况与我之前去卖小产权房的同事形成了鲜明的对比。
进入5月后，深圳在信用、户籍等方面陆续出台了一系列新举措。
据深圳特区报报道，5月7日，建设银行深圳分行将首套房、二套房贷款利率分别上调0.15个百分点和0.35个百分点。 一位国有大型银行人士告诉《财经》记者，除了建行之外，深圳多家大型银行也会跟进此次调整。
5月25日，深圳发布新户籍政策征求意见稿公开征求意见，全面提高落户门槛。 学历人才标准由专科调整为全日制本科及以上，技术人才标准由中专调整为全日制大专，技能人才标准由高级专业调整技术员资格。 最新全国人口普查结果显示，深圳常住人口1756万人，其中无户籍流动人口1243万人。
市场预计，近期监管风暴过去后，小产权房市场将持续火爆。
除了产权证之外，该包含的一切
虽然买卖小产权房属于明令禁止的非法交易，但中介机构很少隐藏自己，普通老百姓不费什么力气就可以上线。
不少购房者告诉《财经》记者，在本轮调控到来之前，中介机构会明目张胆地在地铁口等人流密集的地方张贴小广告、散发传单推销自己的房产。
在微博、微信公众号、小红书等网络平台上，有不少以“深圳小产权房”为关键词的账号，发布全市乃至东莞的住房信息。 许多账户都包含负责人的姓名和手机号码。 添加微信后，购房者可以在朋友圈看到更多楼盘。
有些主持人为自己创建专家角色。 除了发布房源信息外，他们还将传授选房要领、解读各种市场动态、分析政策、“普及”小产权房知识。 他们以此积累粉丝、拓展业务，同时也引导市场情绪和信心。
经央视报道后，中介机构暂时停止工作。
一些公众号近一两年停止更新，或批量删除列表。 有的账号改名，隐藏“深圳”、“小产权房”等关键词，有的账号注销、换仓。 线下，部分店铺关门。 代理商变得谨慎和多疑，有些人选择只与老客户做生意，以免被秘密拜访。
但这种状况并没有持续多久。 5月中旬《财经》记者走访时，市场正在慢慢复苏。 尤其是在朋友圈等私密空间。 有中介每天在朋友圈更新业务动态：今天在光明，又做了几次转让见证。 明天到南山，“可以预约看房了。” 一位中介告诉《财经》记者，此次风暴对他们影响不大。
由于小产权房交易不合规，房屋买卖合同通常不签订，而是以各种名义进行包装。
上述光明区百花社区中介人手头有多套二手村委会建房。 这种统一住房由村委会用地建设。 每栋楼只有一份产权证，归村委会所有。 名义上，房子是村民集资修建的。 完成后只能分发给村民。 分配房屋时会开具证明，证明上户主姓名不能更改。
中介表示，此类二手房交易时，买卖双方会在村委会见证下签订房屋转让协议，村委会会在协议上盖章。 新的受让人还将手写在住房分配证明的最后一页上，该证明只有一份，不能更名，并由村委会签字盖章。 这样就完成了“转移程序”。
在龙华区，记者询问了一处一手房。 该套房建在开发商投资的商业用地上。 交易方式是购房者冒充开发商员工，接受公司分配的房屋。 表面上看，没有货币兑换。 转售时，转让协议和更名须在开发商见证下签署。 流程与同建屋类似。
该开发商提供的“一站式”服务渗透到交易的各个环节。 据其销售人员介绍，该公司有长期的律师团队，在签订合同时担任见证人。 每次见证的费用约为2万元。
他还表示，有门道帮助购房者联系消费贷款、信用贷款等银行贷款。 当然，他们会收取一定的服务费。 前述光明区中介也提到，可以考虑使用信用贷款买房：“可以借100万。”
《财经》记者联系了深圳当地的贷款中介，表示想用消费贷款购买小产权房。 对方回应：“你可以申请信用贷款，至于金额，就看你的工资公积金基数能做多少了。” 她展示了三种选择，其中都不需要抵押品。 您只需提供工资、社保或公积金记录，并强调所有贷款均来自银行，而非私人银行。
进入2021年，全国各大城市都在严厉打击消费贷款、经营贷款等资金非法进入楼市。 一经发现，将停止贷款并收回已发放的贷款。 那么，小产权房真的有可能是监管盲区吗？
《财经》记者采访了两名国有大型商业银行人士。 他们表示，理论上只要想找到非法资金就可以找到，而且没有盲点，但成本非常高。 其中一位人士表示，该行目前采用“流量监控+关键词”的方式抓拍两道筛选流程。 一是看流量，贷款到了哪个账户，名下有哪些房产，贷款金额和消费金额能否匹配。 一对一对应。 二是看交易对象。 “比如某笔交易的对象是‘房地产公司’，就会被抓获。”
然而，小产权房交易仍可能被忽视。 由于小产权房没有产权，转让也没有经过国家机构公证，网上大数据系统可能不会显示购房者名下多有房产。
中介机构也经常利用以下卖点来吸引客户。 一个是学位。 记者联系的多位中介在初次见面时重点介绍了周边学校，并表示购买小产权房的人也可以入读该学校。 二是安定下来。 中介表示，虽然房屋产权较小，但深圳户籍人士买房后可以转移户籍，不再需要是集体户。 三是成为正式业主。 有中介表示，买房后，有机会通过补税等方式拿到“小红本”，即房产产权证。
这些说法是真是假？ 《财经》记者向熟悉深圳土地政策的人士和多位购房者求证。 据他们反馈，确实有上学安家小产权房的成功案例，但根据地区和小产权房类型的不同，情况也有所不同。 对于正规化，上述熟悉土地政策的人士明确否认：“这是不可行的，应该是中介吹牛的。”
特殊城市特产
深圳小产权住房规模如此之大，有着复杂的历史原因。 最根本的原因是，深圳作为一个崇尚活力、政策宽松的经济特区，30多年来过快地完成了从渔村到城市再到超级城市的转变。
1980年，深圳经济特区成立。 深圳作为第一个经济特区，是中国制度创新和扩大开放的试验田。 当年通过的《广东省经济特区条例》明确规定：“特区鼓励外国公民、华侨、港澳同胞及其公司、企业来我投资办厂或者与我方合资办厂。 ”。
上述熟悉深圳土地政策的人士表示，在那段热血岁月里，各种资本背景的企业在深圳遍地开花，其中不乏抢占农村土地建厂的企业。 原因是：一是由于土地供应规划和审批程序的限制，政府出让土地的数量和节奏有限，无法满足市场需求。 企业直接与村集体对话效率更高。 其次，农村土地出让价格更便宜。
就这样，村集体的土地上首先建起了工厂。 后来乡镇企业蓬勃发展，工厂越来越多。 这些工厂大多是劳动密集型企业，工人大部分是农民工。 他们收入不高，在深圳没有自己的房子，对廉价租房的需求强烈。
无论从价格还是便利性来看，工厂周边的农村肯定是租房的首选。 村民们已经掌握了新的财富密码。 上述熟悉土地政策的人士表示：“当时大家都在努力盖房子，只要有钱就盖房子，因为市场很好，不用担心房租。” ” 农民工在当地落户，带动了周边服务业的兴起。 这些服务行业的从业人员大部分是农民工。 雪球刚刚开始滚动。 人越来越多，房子也越来越多。
上述知情人士告诉记者，深圳市政府认为，农村集体对深圳经济发展的贡献必须得到认可。 如果严格按照管理规定一步步审批，很多企业可能就不会进入深圳。 此外，城中村小产权房本质上也承担着民生功能，固定城市发展所需的劳动力。 “有官员称，这‘填补了深圳住房保障的空白’。”知情人士表示。
自20世纪80年代中期以来，20多年来，虽然政府屡次下令不得擅自“违建”，但在经济发展的指挥棒下，监管标准其实相对宽松。
深圳对“违章建筑”的管理可以追溯到1999年。今年，深圳市出台指导性文件，将农村非农用地、宅基地上移建的建筑列为违法建筑，禁止非村民买卖并称，对发生的宅基地、合作建设住宅等行为，将严格监管。 “清理查处”违法行为，“严肃查处”后续违法行为。
不过，政府部门随后并未发布具体实施措施。 结果，指导性政策出台后，出现了一波抢建风潮，因为担心公众得不到惩罚，急于赶末班车。
2002年，配套实施措施终于出台，也就是后来的“两规”政策。 “两规”分别针对私人住房和生产性商品住房。 综上所述，1999年3月5日之前建造的房屋被列为“历史违法建筑”。 除占用农村保护区、水源保护区等特殊情况外，这些“历史违法建筑”在缴纳罚款后即可确认产权，领取房产权证。 1999年3月5日以后新增违法建设的，将严肃查处。
但当年的“清理处罚”实际上是用罚款换产权，新的违法建设如何“严查处罚”目前还不清楚。 因此，2002年以后，建设小产权房的势头一直没有得到遏制。
2009年，深圳市委又发文打击“违章建筑”。 此次新动作是对历史违法建筑进行全面清查，并根据不同情况提供确权、拆除、没收等多种处理方式。 但以上三种方式并不能覆盖所有小产权房。
在拆迁、没收的适用情形中，最重要的一种是“非法占用已办妥征地、土地出让补偿手续的国有土地”。 然而，在深圳，仍有不少小产权房建在农村土地上。
这与深圳的土地性质有关。 1992年，深圳经济特区实行“统一征用”，特区内土地全部国有化，农民入籍。 2004年，深圳经济特区以外地区实行“统一转移”，改革方案推广至全区。
至此，深圳成为全国第一个没有农村的城市。 理论上，所有土地都被国有化。 但这只是理论上的。 在实际执行中，村集体和村民手中仍然留有大量土地。
这背后的原因很复杂。 前述熟悉深圳土地政策的人士透露，原因之一是，当时村里实际使用的大量园地、林地、建设用地在2017年转为国有产权。名义上，但实际上并非如此。 对于这些土地，政府官员和村委会并没有签署土地出让协议，只是口头传达土地已归国家所有。 另外，对于园地等，当时的操作方式是让村集体自行上报。 在此过程中，一些地租意识较强的村集体进行了虚报、瞒报。
由于尚有土地尚未完成征收补偿手续，且2004年“统一流转”前已建成大量房屋，拆迁、没收等限制适用范围仍有限。 而且，2009年的政策中还包括这样一条：“对普查备案的违章建筑，有条件的可以允许暂时使用，然后按照本决定和有关规定进行处理”。 这种模糊的临时使用条款使该政策具有强制性。 力量较弱。
直到2013年，深圳市政府才在更宏观的层面启动了土地管理体制改革。 作为改革的一部分，2013年底，深圳终于出台了2009年政策的试点实施办法，明确了如何调查、确权、拆除、没收、临时使用等。
接受《财经》记者采访的多位中介、购房者和政策人士表示，2013年是深圳小产权房市场的分水岭。 从今年开始，新建小产权房全面封杀。 目前，深圳的小产权房几乎全部是2013年之前建成的。
投资者押注什么？
从购房者的角度来看，小产权房最大的劣势是购房后无法拿到房产证，购房者的产权可能得不到保障。
《财经》记者在走访中发现，无论是购买小产权房的人，还是接触后选择放弃的人，都对小产权房的属性有充分的了解。 一位小产权房业主甚至直言：“购房合同和律师见证只是心理安慰，没什么用。” 另外两位受访者十年前就考虑过购买，但后来担心自己没有产权。 采取行动并放弃并不容易。 但普遍的共识是，深圳小产权房那么多，拆了肯定会有补偿，不会白拆。
无论正确与否，上述想法构成了小产权住房的市场预期，并且在过去十年中基本稳定。 尽管现在受到监管的关注，但这一市场预期并未被打破。 总体来看，市场主体已充分消化潜在风险，小套房住房市场热度并未减弱。
对于投资者来说，小产权房最大的吸引力不是通过买卖来获利，而是补偿拆迁。
深圳住宅用地短缺。 根据《深圳市住房建设规划(2016-2020年)》，“十三五”期间将新增住宅用地90公顷，同时提供城市更新用地550公顷。 这是支撑投资者拆迁梦想的基本面。 从总量来看，投资者不必担心是否要拆除该房产。 What they need to consider is whether they are eligible to receive compensation if it is demolished.
There are two types of demolition, one is shanty town reconstruction led by the government, and the other is urban renewal run by real estate developers. Investors and policy experts interviewed said real estate developers will be more flexible. Although the property rights certificate is in the hands of the original project owner, they will bypass the big project owner and directly negotiate with the small owners of each household.
What about shantytown renovation? On the official website of the Shenzhen Municipal Housing and Urban-Rural Development Bureau, there is an answer to citizens' questions published in 2018. There is a question: "Who are the rights subjects (shantytown reconstruction)? Can I have a green book?" The official answer from the Housing and Urban-Rural Development Bureau: "The rights subjects mentioned in the "Implementation Opinions" refer to those who can pass the real estate rights certificate. (including real estate certificate), house purchase contract and other materials to prove that they have rights to the relocated house.”
In 1994, Shenzhen began to issue red and green real estate certificates. According to the policy documents of that year, the red book records market commodity real estate, and the green book records non-market commodity real estate. Although the house recorded in the green book cannot be bought or sold, it is also a formal real estate certificate.
The so-called "big red book" is the house ownership certificate with a 16-karat red cover. In the context of small-property housing, "big red book" also means that there is only one book in the entire building.
According to the answer from the Shenzhen Housing and Urban-Rural Development Bureau, if a small-property house has a "big red copy" or "green copy", then the village committee or project owner who holds the certificate is likely to receive compensation. In fact, due to the reasons of the times, many of those small-property houses that are old and have the possibility of renovation received the "big red book" or "green book" that year.
The next question is whether small owners can claim their share from large projects. There are risks in this link, and disputes may arise between small owners, large project owners, and previous small owners. An investor said that what he is most worried about is selling more than one house. Therefore, when buying a house, he only considers first-hand houses. "The less resale, the smaller the risk."
However, many interviewees said that although such disputes exist, they are rare. The possible reason is that the sale itself is not compliant, so the seller is unwilling to go to court to avoid causing more trouble for himself.
When it comes to mentality, many investors use "gamble" to describe it. After weighing the benefits and risks, they decided the gamble was worth taking.
In 2020, the seventh Hong Kong-Shenzhen land port, Liantian Port, was officially opened. A commercial housing agent said that during the land acquisition and demolition of the project, the landlord with small property rights on the land successfully received compensation and became rich overnight. Stories like this tickle the nerves of investors.
Where will Shenzhen's small-property housing go in the future?
According to the analysis of the aforementioned people familiar with the policy, the Shenzhen Municipal Government will not restrict the rental of small-property houses, but still needs it to undertake the tasks of stabilizing people's livelihood and fixing the labor force. But when it comes to buying and selling transactions, the city government certainly doesn't want to see them. "From the perspective of taxation and financial risks, small-property housing is a big loophole." The person said, "As for becoming a permanent member, it is even impossible. This is a national red line, and Shenzhen will not stand out. What's more, once it becomes a permanent member , the commercial housing market will be severely impacted, which will be a threat to the stability of the entire society."
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