土地市场接连降温 最后一个月能否反弹？

原标题：土地市场接连降温 最后一个月能否反弹？

　　10月、11月，土地市场热度迎来两连降。

　　中指数据显示，2020年9月全国300个城市土地出让金额为4919亿元，环比增长12%。在此之后，10月，全国300城土地出让金4473亿元，环比减少17%；11月，全国300城土地出让金4687亿元，环比减少5%。

　　多位房企投拓岗工作人员向财经网分析，土地市场的降温在一定程度上是受到“三道红线”的影响。

　　降温以外，2020年的土地市场还有何特点？谁又在反向加速抢地？哪里的地块更受欢迎？

　　房企拿地放缓

　　一位房企投拓岗工作人员告诉财经网，房企的拿地节奏和政府的供地节奏关系密切。一般来说，政府供地多，房企也就买的多。

　　不过，在2020年的10月、11月，全国300城土地市场却出现了土地供应量持续上涨，房企拿地金反向回落的现象。

　　中指数据显示，2020年10月，全国300城土地供应面积11977万平方米，环比增加7%；成交面积10007万平方米，环比减少4%；出让金额4473亿元，环比减少17%。

　　同年11月，全国300城土地供应面积13143万平方米，环比增长8%；成交土地面积9303万平方米，环比减少16%；出让金额4687亿元，环比减少5%。

　　不少房企投拓岗工作人员表示，土地市场的降温和“三道红线”关系密切。某TOP10房企投拓岗工作人员李文志(化名)告诉财经网，“大家没有钱，融资也难，很多企业拿地已有放缓现象。”

　　根据中指研究院报告，50家代表房企中，32家11月拿地金额较前10个月均值出现下滑。

　　回顾2020年前11个月，房企的拿地高峰期主要集中在第二季度。中指研究院报告指出，2020年一季度，部分城市土地交易市场受疫情影响暂停或放缓推地，50家代表房企拿地规模处在较低水平。

　　进入二季度，房地产市场信心逐渐恢复，各地优质地块推出量增加、企业资金面有所改善，多重因素影响下50家代表房企加大投资力度，5月经历短暂回调后6月回升至上半年最高点。

　　三季度房企回调拿地节奏，投资规模整体低于上季度。进入四季度，房企拿地规模进一步减少，10月、11月呈持续下降趋势。

　　长三角成拿地“香饽饽”

　　2020年，哪里的地块更受欢迎？

　　中指院发布的1-11月全国房企拿地金额排行榜显示，2020年，1-11月，房企重仓二线城市，城市群中长三角热度持续，长江中游布局力度加大。

　　从布局城市等级来看，50家代表房企前11个月在二线城市的投资面积占比达到51.5%，三四线为43.8%，一线占比为4.7%。

　　从布局区域来看，企业热衷于在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群拿地，占比合计达到57.3%，其中，长三角占比高达24.9%；长江中游布局力度加大，占比较1-10月上升0.2个百分点至12.3%。

　　从各城市群拿地金额来看，长三角是当之无愧的“香饽饽”。1-11月，长三角TOP10企业拿地金额4175亿元，位居京津冀、长三角、粤港澳大湾区、中西部四区域首位。

　　而在土地出让金城市排行榜TOP5中，长三角城市占据三席。易居研究院报告指出，上海、杭州和宁波土地出让金总额分别为2498亿元、2275亿元和1552亿元，位列榜单第一、第二、第五。

　　为何长三角地块如此受到房企的青睐？对此，上海中原地产市场分析师卢文曦向财经网分析表示，长三角经济活力较强、GDP较高，本身就是房企争夺的重点地区。而从安全角度上来看，市场波动对一二线城市造成的影响较小，安全边际较高。

　　此外，卢文曦还表示，2020年以来，上海、杭州、宁波、苏州等长三角城市投放了很多市中心优质地块，进一步激发了房企的拿地热情。

　　绿档房企成拿地“主力军”

　　资金是否充裕是影响房企拿地的关键因素之一。而在2020年夏天横空出世的“三道红线”让不少房企在土地市场只能“带着镣铐跳舞”。

　　根据融资新规，“三道红线”分别为，剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。而“根据”踩线“数量，房企被分为”红橙黄绿“四档。”三道红线“全踩为红档；踩”二道红线“为”橙档“，踩”一道红线“为”黄档“，”三道红线“均未超过为”绿档。

　　身处红档房企的李文志明显感受到了“三道红线”对公司拿地的影响。李文志告诉财经网，三道红线出台以后，公司在拿地上迅速做出相应调整，“11月中旬开始，没有做好资金计划不能立项(即同意拿地)”，而在此之前，资金计划并不是立项标配。

　　“三道红线”的出台，让部分房企在土地市场上变得小心谨慎。那么2020年，房企的拿地“主力军”究竟是谁？

　　平安证券研究报告指出，房企拿地力度呈现红档房企

　　而从拿地销售金额比变化看，绿档房企是唯一一个逆势增加的，橙档、黄档房企则在拿地力度上降幅较大。

　　平安证券预测，未来，预计绿档房企将积极把握拿地窗口期，短期保持拿地热情，红档房企受降杠杆制约，拿地或维持谨慎。

　　目前，距离2020年落下帷幕仅剩不到一个月时间。在10月、11月，土地市场的连续降温后，土地市场能否迎来反弹机会？

　　合硕机构首席分析师郭毅告诉财经网，对于品牌房企来说，它需要有一定的土地储备，并保障一个稳定的库存周转效率。所以在年底经历了一年的市场消化后，房企会进入一个集中拿地、补充货值的阶段。

　　不过，2020年的房地产市场不同于往常。郭毅补充道，一方面，受到疫情以及各地区财政压力等因素影响，今年土地供应相对均衡，并没有出现土地集中在年底供应的情况；另一方面，“三道红线”的出台，对房企资金链压力影响较大，房企出现降负债的诉求，在拿地方面也会更加精挑细选。多重因素下，2020年年底的拿地“小高峰”暂时还未出现。

　　郭毅对2020年最后一个月的土地市场仍旧保持乐观态度。她表示，在剩下的20多天里，还有可能性。至少，“北京的12月份是供地高峰，不少房企都留着‘子弹’等待机会。”

（文章来源：财经网）